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內容來自sina新聞

養老地產新軍環伺發展之憂待解

  新進者的高調動作令2014年開二胎房屋銀行年的養老地產市場異常熱鬧。

  2月10日,中茵股份公告稱與上海交通大學醫學院蘇州九龍醫院(以下簡稱"九龍醫院")簽訂瞭戰略合作協議,引進海外先進國傢和地區的傢庭醫生,共同打造養生休閑養老產業模式。

  在合肥城建2013年網上業績說明會上,其董事長王曉毅也表示,公司正在考慮對養老地產、旅遊地產等方面進行調研。

  而1月末,上海實業發展股份有限公司宣佈,其全資子公司上海上實城市投資發展有限公司與上海實業東灘投資開發(集團)有限公司共同出資2000萬元,成立上實養老產業平臺公司,開發建設養老社區業務。

  與此同時,A股市場上,養老概念股大幅走強,與此相關的醫療、儀器等漲幅也強勢居前。

  "2014年養老地產會很熱鬧,更多的企業將加入其中,更多的新項目將面市。"天地控股總裁張華綱表示。

  "在市場機會和房企轉型的推動下,2014年~2016年一定會成為中國養老地產發展的重要時機。"同策咨詢研究部總監張宏偉表示,頻發的政策、大量的市場需求、標準化體系的成熟將加速養老地產快速復制與擴張。

  然而,熱鬧背後的盈利問題依然是新進者發展面臨的難題。

  市場新進者

  2月10日,連續停牌26日的中茵股份發佈公告,稱與蘇州九龍醫院簽訂瞭戰略合作協議,雙方擬共同打造集休閑、養生、療養等為一體的養生休閑養老產業模式。

  據瞭解,雙方首個合作項目為中茵股份控股股東托管的太湖風景區酒店度假項目,項目將建設成為集健身中心、康復療養中心、老年藝術中心、圖書館、影院等多種功能為一體的養老項目。這一模式成熟後,雙方會將其復制到三亞、上海、丹東、西雙版納等城市,並打造遷徙式養生休閑養老產業鏈。

  在合作過程中,中茵股份會將其在高端酒店管理領域積累的服務理念嫁接到養老產業中,為老齡化人群提供個性化的居傢服務。九龍醫院將為老齡化人群定期開設老年人咨詢、講座、進行體檢及個性化保健方案等業務。

  中茵股份表示,人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長,正將養老產業帶進前所未有的歷史時期,養老產業將成為中國下一個10年房地產市場的首個價值高地。

  業內人士分析,盡管中茵股份此舉有"跟風熱投"的嫌疑,但這也體現出瞭養老地產的市場價值。作為轉型養老地產的大型房企,中茵股份和九龍醫院構建的合作模式對促使養老地產實現"服務為王"有重要意義。信義區房屋貸款

  相比之下,上海實業的養老產業發展路徑並沒有那麼明晰。知情人士透露,上實集團在上海崇明島東灘原本就有一個養老項目。"很早之前,上實集團曾在崇明島東灘圈瞭一塊較大面積的土地,計劃打造成一個濕地旅遊區,在景區之中就規劃出瞭所謂的'長者社區',被當地人稱作'濱海萬人養老院'。"

  規劃顯示,長者社區占地約2700畝,總建築面積約100萬平方米,容積率0.55,可容納約7700戶,超過1萬名老人,總投資約100億元。長者社區項目定位為"持續照護退休社區",采取租售結合的方式,以中等收入人群為主,以80~110平方米的一至兩室為主,精裝修設計。後因種種原因擱淺。"其實這次就是關聯子公司的資產整合,項目盤活,看得出來這次上實是準備實打實地來做養老產業瞭。"一位瞭解上實養老產業的人士表示。

  盡管經營路線不像中茵股份那麼明朗,但這兩傢大型企業的高調進軍還是為2014年養老地產市場註入瞭新的力量。

  "大量投資進入對行業發展是件好事,可以促進行業的成熟和規模化發展。"張華綱表示。

  發展之憂

  新進者在高調入局的同時,發展之憂也在身邊徘徊。

  以發展多年的北京太陽城集團及上海親和源為例,北京太陽城集團已從6200萬元自有資金發展到持有總資產超過10億元的一傢養老機構的領軍者。但這一路下來,無論是北京太陽城集團的當傢人朱鳳泊,還是上海親和源股份有限公司的董事長溪志勇,都感到頗為艱辛。

  艱辛有幾方面:缺少財稅政策支持,土地難以低價獲得,人員難找......

  過去幾年間,北京太陽城集團在遇到困難時曾向銀行尋求幫助,但銀行方面認為養老項目偏公益性,回收周期長,不予提供貸款。據悉,在北京太陽城集團10年的發展中,總投資達10億元,但從銀行得到的貸款總共隻有兩次,共計1.3億元。

  另一方面是人才的制約,護工缺口較大。養老護工數量不足、結構不合理、專業教育背景和訓練不足等現狀,不僅影響著老年人的晚年生活,更制約著養老機構的發展,諸多養老機構呼籲行業甚至國傢推動養老護工行業發展。來自民政部的報告顯示,目前我國養老護理人員潛在需求為1000萬人左右,但取得職業資格的僅有幾萬人。盡管各地政府都在有計劃地推進養老護工行業發展,但進展的速度與廣度相對於需求端的洶湧而言,仍是杯水車薪,市場還需要數量更為龐大的護工支撐。據相關媒體調查,在北京百餘傢養老院中,護工與老人(包括自理和不能自理)比例普遍在1︰7以上,有的甚至還高。

  然而,最大的難點還是土地。

  根據國傢有關的土地管理法規,城市基礎設施用地和公益事業用地可以以劃撥方式取得,政府建辦的福利院可以用劃撥方式取得。對於養老產業用地,盡管目前有明確規定,但實施仍難以到位。

  在這一土地規定的限制下,進軍養老產業的企業隻能通過招拍掛方式獲得居住用地、商業用地、醫療用地等,導致前期的土地成本非常高。

  這對於一個前期投資較大、回收周期較長的產業而言,無疑是不小的壓力。在這種情況下,北京太陽城集團以醫療健康和養老為開發方向,以"70%銷售、30%租賃"的"三七開"為條件申請政策支持時,才獲得政府相應的"關照",以每畝30萬元的價格拿到瞭623畝土地。而上海親和源股份有限公司拿的則是工業用地,在進一步向上海崇明島進軍時,土地成瞭唯一的障礙。更多的開發商則是走招拍掛形式拿地,為瞭緩解經營壓力,多是以小部分配建的形式嘗試推進。

  這還是一個待培育的市場。盡管北京太陽城集團在土地上有瞭一定的成本優勢,但這並沒有提升其盈利速度,而是摸索瞭10年之久才有瞭些許轉機。其他企業更是步履蹣跚。

  但就是這樣一個有待規范、亟待支持、成熟化的市場,也是趨之者眾。龐大的市場給瞭他們動力。以全美最大的老年人生活服務提供商如國安養老院為例,其已在德國開辦9傢聯合企業,在英國開辦瞭15傢,正在開發西歐市場。該公司在倫敦附近開設的一傢老年公寓,每月的費用雖高達4000英鎊(7917美元),但仍客源不斷,經營業績一路飄升。

  與此同時,養老地產的疾苦以及需求官方並不是沒有註意到。在土地層面,"養老服務設施建設納入城鄉規劃,非營利性養老服務設施用地可使用國有劃撥土地或依法使用農民集體所有土地"的提法已列入《老年人權益保障法》中,正等待審議通過。而北京市規劃委員會內部則率先傳出消息,正在制定養老機構拿地的相關優惠政策,養老機構拿地很有可能不走招拍掛流程,而是以協議出讓的形式拿地,並準備將養老設施的建設納入整體規劃,在五環沿線建設集中養老區;並研究按區域面積配置,逐步解決"100個老人中隻有1.5個床位"的養老難題。此外,到2020年成都也將規劃養老用地11709畝支持養老產業發展。

  在資金層面,目前各地政府都有一些面向養老機構的優惠扶持政策。比如北京市目前是實行試點補貼政策。政策明確提出,社會資本在進行新建、擴建養老機構時,政府補貼將由原來每張床位8000元至16000元的市級支持提高到2萬元至2.5萬元,區級還要按照1比1的比例配套支持。兩項補貼相加,一張床位的建設補貼最高可達5萬元。此外,政府對社會辦非營利性養老機構的運營補貼標準,也將從原來每人每月200至300元,提高到300至500元。民政部年內也可能加大對養老機構的支持力度,並由福利彩票拿出一部分收入用以補貼養老機構。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-17/15042611006.shtml
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楊志瑋

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